מחשבון משכנתא בסיסי ומורכב – שיטות לחישוב משכנתא

קניית דירה היא החלטה המלווה חששות רבים, זה צעד משמעותי למשך שנים ארוכות הכרוכות בקבלת החלטות חשובות. לפני שנלך לקחת משכנתא חייב לעשות בדיקה מעמיקה ולרכוש ידע רב בנושא.  כמה הון עצמי אני צריך? מה התקציב החודשי הנכון בשבילי? כיצד נוכל לעשות חישוב משכנתא ותכנון פיננסי נכון?  לפניכם הסבר על המושגים הכי חשובים שתצטרכו לדעת לפני קניית בית עם מחשבון משכנתא שיקל לכם על העבודה הקשה.

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא הוא כלי תכנון פיננסי שתפקידו להקל על חישוב משכנתא. לפי מחשבון זה תוכלו לראות את מצב השינויים בריבית, שקלול ריביות משכנתא, שינויים בתשלומי ההחזר החודשיים הרצויים ולערוך השוואות בין תמהילי המשכנתא השונים. מחשבון זה יכול לסייע בקבלת החלטות קריטיות לעתיד.

האם כדאי לעשות חישוב משכנתא דרך מחשבון משכנתא?

כדאי ואף רצוי! מכיוון שלקיחת משכנתא הינה צעד דרמטי ומורכב, עליכם לעשות זאת עם כמות סיכונים מינימלית. בעזרת מחשבון משכנתא תוכלו לראות אם ההצעה שקיבלתם מאחד הבנקים רלוונטית בשבילכם. המחשבון אינו תחליף ליועץ משכנתאות אך הוא יכול בהחלט להבהיר את החישובים בצורה יעילה וקלה. 

מושגים שאתם חייבים לדעת לפני לקיחת משכנתא –

תמהיל משכנתא – כאשר אנו לוקחים משכנתא, רצוי שניקח אותה בכמה מסלולים, שילוב המסלולים נקראת תמהיל משכנתא. מכיוון שלקיחת משכנתא הינה סיכון והוצאה כספית גדולה, עדיף ליהנות מהיתרונות של כל המסלולים שלקחנו. שילוב המסלולים מביא לנו סוגי ריבית שונים הבונים לנו את מסלול המשכנתא. אך תיקחו בחשבון שיש מגבלות על כמות סוגי הריביות שאתם יכולים להרכיב בתור תמהיל משכנתא. תוכלו לעיין כאן על מבחר סוגי התמהילים.

לוח סילוקין – לוח סילוקין הוא טבלה המראה את החזרי המשכנתא כולל אחוזי ריבית ותקופת המשכנתא. כך תוכלו לעקוב על החזרי הקרן והריבית הכוללים בהלוואה. 

לוח סילוקין שפיצר – מושג זה נוסד על שם המתמטיקאי האוסטרי סימון שפיצר. בלוח שפיצר תוכלו לעשות החזר קבוע שבא יקבע אחוז ההחזר של הקרן והריבית. מדדים אלו משתנים במהלך תקופת המשכנתא למשל, בתחילת ההלוואה נראה כי הריבית תשוקע באחוז גבוה יותר ולאחר שאחוז הריבית יירד תעלה ההשקעה על הקרן עד לסיום פירעון המשכנתא.

לוח סילוקין קרן שווה – קרן שווה הוא החזר קבוע ושווה של הקרן בכל תקופת הלוואת המשכנתא. ככל שאתם תחזירו יותר מהקרן כן אתם מורידים את התשלום על הריבית. אך מסלול חודשי זה יהיה גבוה יותר מהחזר בסגנון לוח שפיצר ולא כל אחד יכול לעמוד בו.

הלוואת בולט (גישור) – אתם בטח מכירים אותו בשם הלוואת בלון. הלוואה זו הינה הלוואה לטווח קצר, הלוואת בולט מאפשרת לדחות החזרי תשלומי המשכנתא ולשלם בתחילה אך ורק על הריבית. לאחר סיום תשלום הריבית אתם תצטרכו לשלם את שאר סכום ההלוואה במכה אחת. 

הלוואת גרייס – גרייס מהמילה "חסד", והוא בא לידי ביטוח בכך שהוא דוחה את החזר התשלומים לפרק זמן מסוים, במידה ומישהו לא יכול לשלם את החזר ההלוואה החודשי, הוא פונה לבנק מבקש גרייס "דחייה בתשלום" ואם הבנק מאשר אז התשלום שלו נדחה או נדחה חלקית. היתרון של הלוואה זו הוא מתן מרווח נשימה. הוא מתאים יותר לאנשים שגם משלמים משכנתא ותוך כדי משלמים גם על שכירות. 

חישוב ריביות משכנתא –

אחריי שראינו עד כמה הריבית משמעותית לסכום החזר המשכנתא הנה כמה גורמים המשפיעים על גובה והסכום הסופי של המשכנתא:

• לבנק יש טבלת ריביות שדרכה היא קובעת מה גובה הריבית עבור המסלול שבחרתם וטווח השנים שקבעתם להחזר. (ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה וכו').
• הבנק עורך חקר (דירוג אשראי ובדיקות רקע שונות) שלפיו הוא קובע את רמת הסיכון שלכם כלווים. ובכך, הוא מחליט את גובה הריבית לפי ההון עצמי שלכם.
• במשך השנים הריבית משתנה לפי גורמי חוץ כמו אינפלציה, שינוי החלטות בבנקים ועוד. בחירת ריבית צמודה תהיה מושפעת מהשינויים ואילו ריבית צמודה משתנה תהיה מושפעת יותר מהממוצע (ריבית משכנתא משתנה אחת ל5 שנים). לעומת זאת, ריבית קבועה תהיה כרוכה בסיכון של החזר ריבית גבוהה יחסית לשאר.
• לפי כמות הכסף שהבנק נותן לכם, כך עולה הסיכון להחזר והתוצאה היא שתשלמו ריבית גבוהה מהרגיל.
• כפי שאמרנו מקודם, לפני שאתם מקבלים אישור למשכנתא הבנק יבדוק את דירוג האשראי שלכם. אם דירוג האשראי שלכם יהיה גבוה, כך תעלה הסבירות שתקבלו משכנתא עם ריבית נמוכה. לעומת זאת, אם דירוג האשראי שלכם נמוך, הבנק יראה בכך שאתם אנשים לא יציבים (בסיכון) והריבית תעלה בהתאם על מנת שהבנק יגן על עצמו.
•  הבנק בודק גם את איכות הנכס שאתם רוצים לקנות. הוא קובע את גובה הריבית לפי מצב הנכס ומחירו. עבור נכס זול או יקר מהממוצע הריביות יהיו גבוהות, מאשר נכס במחיר ממוצע שיהיה קל יותר למכור בעתיד.
• משכנתא מורכבת מכמה מסלולי הלוואה הנקראים תמהילים. אם תבחרו בתמהיל משכנתא יציב ומצב סיכונים מועט עבורכם, כך הבנק ינסה להרוויח עליכם כמה שיותר בעזרת ריבית גבוהה. אם תיקחו סיכון ותבחרו מסלול שיהיה יותר בסיכון בשבילכם, כך הבנק יוריד את גובה הריבית.
• רמת הידע שלכם גם תלויה מאוד במצב, מי שיקבע לכם את גובה הריבית הם הבנקאים. ככל שיהיה לכם יותר יידע או רקע כך תוכלו לנהל משא ומתן מוצלח עם הבנק. אם אתם מרגישים שאין לכם את הידע או היכולת, תוכלו תמיד לפנות ליועץ משכנתאות.

לסיכום

נושא ריביות משכנתא הינו נושא מורכב, קשה, מבלבל ועלול לגרום לכם לבזבז כסף רב. ריביות משכנתא הינו חלק עיקרי במשכנתא. צריך ואף רצוי להגיע עם יידע קודם ולעשות מחקר מעמיק בנושא. הבנק אף פעם לא יבוא לטובתכם, להיפך, הוא רק ינסה להרוויח עליכם. אני ממליץ לכם בחום ללמוד קצת לפני הגשת בקשה למשכנתא. אני גם ממליץ לכם לעשות את החישובים שלכם דרך מחשבון משכנתא.

למעבר למחשבון המשכנתא המקיף מבית "משכנתא מן" לחצו כאן

אתר 'משכנתאמן' יכול להקל לכם על חישוב משכנתא נכון הכולל מדריך מפורט והשוואות משכנתא לפי בחירתכם. דרך אתר 'משכנתאמן' תוכלו למצוא הסברים מפורטים ביותר על כל נושא המשכנתאות ואף תוכלו לבקש התייעצות עם יועץ משכנתאות.

אם ברצונכם לקבל הדרכות עסקיות נוספות כאלה, היישר לתיבת הדואר הנכנס שלכם, הירשם לניוזלטר שלנו כאן למטה.